Le 22 avril 2021, la Cour de justice de l’Union européenne s’est prononcée sur la possible requalification en marché public de travaux d’un bail en l’état futur d’achèvement.

En l’espèce, la Commission européenne avait intenté un recours à l’encontre de la République d’Autriche au motif que le contrat de location longue durée d’un immeuble à construire conclu par une société immobilière publique revêtait en réalité toutes les caractéristiques d’un marché public de travaux.

La Cour fait preuve de pragmatisme fondée sur un constat économique

La Cour retient que « selon une pratique commerciale courante, les projets architecturaux de grande ampleur sont mis en location bien avant la finalisation des plans de construction détaillés, de telle sorte que le propriétaire du site ou le maître d’ouvrage n’entame la procédure formelle d’obtention d’un permis de construire que lorsqu’il dispose d’engagements de la part de locataires futurs pour une partie importante des surfaces du bâtiment projeté. » (point 74) et rejette dès lors la requalification de l’opération en marché de travaux.

Si cet arrêt va certainement dans le sens souhaité par les promoteurs, il ne faudrait pas en faire un paradigme. A cet égard les caractéristique analysées dans le SEC 2010 pour l’appréciation des imputations comptables étatique pourraient éventuellement servir, mutatis mutandis, de repères.